Liliam Anca de la Rosa lleva varios años ayudando a cubanos —y a españoles— a encontrar alquileres y casas en venta en España. En un país donde el problema de la vivienda es fundamental y al cual llegan cada año miles de emigrados de la isla, la información que ofrece en sus redes y a través de su contacto personal es indispensable para evitar estafas y malos tratos.

Nacida en Holguín, graduada en Filología por la Universidad de La Habana, trabajó como profesora y editora antes de dedicarse —tras emigrar a Barcelona— al sector inmobiliario. Sus habilidades en el campo comunicativo fueron esenciales y solo hay que mirar sus videos para percatarse de que sabe de lo que habla, y de que habla bien. 

Ahora vive en Madrid y colabora con Huspy, una empresa inmobiliaria internacional. Anca de la Rosa comprende, por decirlo así, dos idiomas: el de los cubanos recién llegados que necesitan establecerse y el de aquellos que llevan tiempo en España o Estados Unidos y que están valorando comprar una propiedad en la península. Además de los «lenguajes» de la diáspora, conoce muy bien el mercado local español. 

En entrevista con elTOQUE sobre los aspectos prácticos de alquilarse en España, resume su método: «Explicar en un lenguaje cercano un contrato que de otra forma resulta intimidante». 

Xavier Carbonell (XC): ¿Cuál sería para usted el ABC del alquiler en España para un cubano recién llegado? ¿Qué documentos y avales necesitaría frente a un propietario? 

Liliam Anca de la Rosa (LA): Lo primero que le digo a cualquier persona recién llegada de Cuba es que el alquiler en España funciona sobre todo con base en la solvencia demostrable: el propietario quiere ver, en papel, que usted puede pagar la renta cada mes. Eso, al principio, es justo lo que más cuesta demostrar cuando se acaba de llegar. Los documentos que suelen pedirse son:

• Pasaporte y, en cuanto se tenga, el NIE [Número de Identidad de Extranjero] o la TIE [Tarjeta de Identidad de Extranjero]. Si el trámite está en curso, ayuda llevar el resguardo de la solicitud.
• Contrato de trabajo y las últimas dos o tres nóminas, o el Informe de Vida Laboral, si ya se lleva un tiempo trabajando.
• Si se es autónomo: últimas declaraciones trimestrales de IVA [Impuesto sobre el Valor Añadido] e IRPF [Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas], o certificado de ingresos del gestor.
• Justificante bancario de ahorros, cuando no hay aún nómina estable.
• Aval: puede ser un aval bancario, un avalista solidario (persona con nómina o propiedad en España que responde por usted), o un seguro de impago de alquiler contratado a través de la agencia o el propietario.

La realidad es que la mayoría de recién llegados no tiene nómina ni historial en España, así que la pieza que más abre puertas es un avalista solidario o, si no se cuenta con uno, un seguro de impago que la propia inmobiliaria puede gestionar. 

Regla general y muy práctica: hay que poder acreditar ingresos de aproximadamente tres veces el importe de la renta mensual.

XC: ¿Cuáles son los precios actuales de un alquiler en España? 

LA: Los precios llevan varios años subiendo sin parar por falta de oferta. Según los últimos datos de Idealista, en julio de 2026 el metro cuadrado en España se situó en 15,3 euros de media, con una subida interanual del 6.8 %. En Madrid capital el metro cuadrado ya ronda los 23 euros, la cifra más alta de toda la serie histórica del portal, mientras que Barcelona es de las pocas ciudades donde el precio ha bajado, en parte por la limitación de rentas en zonas tensionadas.

Para dar una referencia concreta: un piso de una habitación en Madrid capital puede rondar entre 1 100 y 1 400 euros al mes según la zona, y en el sur de Madrid, donde yo trabajo, los precios son sensiblemente más accesibles que en el centro, aunque también han subido con fuerza este último año.

Mi consejo es no fiarse solo del precio anunciado en el portal: hay que calcular el coste real mensual (renta + suministros, y comunidad, si el propietario ha dicho expresamente que no la pagará, algo que no es lo habitual) y comparar esa cifra con el sueldo neto. Como norma, el alquiler no debería superar el 30-35% de los ingresos del hogar.

XC: ¿Recomienda vivir en una ciudad grande como Madrid o Barcelona u optar por ciudades y pueblos más pequeños? 

LA: Depende del proyecto de vida de cada persona, pero mi recomendación honesta para quien llega ahora es no descartar las ciudades medianas y los municipios del entorno de las grandes capitales. Madrid y Barcelona ofrecen más oportunidades laborales y una comunidad cubana ya asentada, lo cual importa mucho al principio, pero también concentran los alquileres más caros de España.

Zonas del sur y el este de Madrid, por ejemplo, permiten vivir a veinte o treinta minutos del centro con alquileres considerablemente más bajos, sin perder la red de apoyo de la ciudad. Y ciudades como Valencia, Alicante o algunas capitales de provincia más pequeñas ofrecen hoy una relación calidad de vida-precio que Madrid o Barcelona ya no pueden dar a quien empieza de cero.

XC: ¿Qué consejos daría antes de firmar un contrato? 

LA:

• Visitar el piso en persona (o con alguien de confianza) antes de pagar nada; nunca transferir dinero sin haber visto la vivienda ni el contrato completo.
• Leer el contrato entero, no solo la primera página; fijarse en la duración, la fianza, quién paga qué suministros y las cláusulas de penalización.
• Pedir siempre recibo o comprobante de cualquier pago, incluida la fianza.
• Confirmar que el propietario es realmente el propietario (nota simple del Registro de la Propiedad, si hay dudas).
• Hacer un inventario y reportaje fotográfico del estado del piso el día de la entrega de llaves, firmado por ambas partes.
• Desconfiar de quien pide todo el dinero por adelantado en efectivo o fuera de cualquier plataforma verificable.

XC: Cuando se está elaborando el contrato, ¿qué se puede negociar según la ley y qué recomienda usted que se negocie? 

LA: La Ley de Arrendamientos Urbanos deja un margen de negociación más amplio de lo que la gente cree, aunque hay puntos que ya vienen fijados por ley y no son negociables:

• La fianza legal es de una mensualidad (vivienda habitual) y no se puede pedir por encima de eso como fianza, aunque sí se pueden pactar garantías adicionales de hasta dos mensualidades más.
• La duración mínima del contrato es de 5 años si el propietario es persona física, o 7 si es empresa, con prórroga tácita después; esto protege al inquilino y no se puede renunciar a ese derecho por contrato.
• La actualización anual de la renta sigue hoy el nuevo índice IRAV (Índice de Referencia del Alquiler) o el IPC (Índice de Precios de Consumo), según lo pactado), y en las zonas declaradas tensionadas hay topes adicionales sobre el precio inicial.

Lo que sí recomiendo negociar activamente:

• El precio de salida, sobre todo si el piso lleva tiempo publicado o está algo por encima del precio del mercado.
• Qué gastos incluye la renta y cuáles no: por ley, el pago de la comunidad de propietarios corresponde al propietario salvo que se pacte expresamente lo contrario en el contrato, así que conviene dejarlo bien claro por escrito.
• El mobiliario y los electrodomésticos que se quedan, y su estado.
• La cláusula de desistimiento anticipado: la ley permite salir a partir de los 6 meses con 30 días de preaviso. Sin embargo, la indemnización pactada con el propietario (el pago de hasta una mensualidad por cada año que el inquilino no estuvo) sí se puede rebajar por acuerdo.
• Cláusulas sobre mascotas, reformas menores o subarriendo parcial, si son relevantes para usted.

XC: Después de la firma, ¿qué otros momentos delicados hay en la relación inquilino-propietario? Pienso sobre todo en la renovación. 

LA: La renovación es, en mi experiencia, el punto más tenso de toda la relación inquilino-propietario. Suele pasar dos o tres años después de la firma, cuando el propietario ve que el precio del mercado ha subido mucho más que la actualización anual permitida y busca la forma de ajustar la renta al alza, a veces de manera desproporcionada o incluso alegando causas que no siempre están bien fundamentadas, como una supuesta necesidad de recuperar la vivienda para uso propio.

Otros momentos delicados que he visto repetirse:

• El propietario se retrasa o se niega a hacer reparaciones importantes (goteras, calefacción, electrodomésticos) que legalmente le corresponden a él, no al inquilino.
• Discrepancias sobre el estado del piso y la devolución de la fianza al finalizar el contrato.
• Intentos de subir gastos que antes no estaban incluidos en la renta.

Mi recomendación siempre es la misma: todo por escrito (Burofax [servicio utilizado para el envío urgente de documentos que requieran de una entrega indiscutible] si hace falta), guardar cada comunicación, y conocer los plazos legales de preaviso: el propietario debe avisar con al menos 4 meses de antelación si no quiere renovar, y el inquilino con 2 meses.

XC: ¿Qué derechos tiene un inquilino ante el propietario? 

LA:

• Derecho a la duración mínima legal del contrato (5 o 7 años) con prórrogas, salvo que el propietario acredite causa legítima para no renovar.
• Derecho a que el propietario haga las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
• Derecho a que no se le atribuyan gastos nuevos que no estaban pactados en el contrato inicial.
• Derecho a la devolución de la fianza al finalizar el contrato, si el piso se entrega en el estado pactado.
• Derecho a un proceso judicial para cualquier desahucio: nadie puede expulsar a un inquilino sin sentencia, por mucho que lo intenten presionar.
• En situación de vulnerabilidad acreditada, derecho a solicitar la intervención de los servicios sociales.

XC: ¿En su experiencia, cuáles son las trabas o peros que presentan con más frecuencia los propietarios cuando están valorando a un posible inquilino?

LA: Con la comunidad cubana y latinoamericana en general, las objeciones que más veo repetirse son:

• Falta de nómina indefinida o de contrato fijo, algo muy común en los primeros meses tras la llegada.
• No tener historial crediticio ni de alquiler previo en España, lo que genera desconfianza aunque la persona sea perfectamente solvente.
• Miedo, a veces infundado y otras veces directamente prejuicioso, a la sobreocupación de la vivienda por parte de familias numerosas.
• Preferencia por inquilinos con avalista fijo en España, algo que un recién llegado casi nunca tiene a mano.

Por eso insisto tanto en que contar con un buen aval o un seguro de impago desde el primer momento cambia por completo las posibilidades de acceder a una buena vivienda. Trabajar con una agencia que conozca bien este perfil de cliente ahorra muchos portazos innecesarios.

XC: ¿Recomienda utilizar plataformas como Idealista para buscar alquiler en España? 

LA: Sí, Idealista y Fotocasa siguen siendo el punto de partida más útil para hacerse una idea real del mercado y de los precios por zona. Pero recomiendo usarlos con cabeza: activar alertas, comparar precio por metro cuadrado y desconfiar de anuncios sin fotos reales, sin dirección aproximada o con un precio muy por debajo del resto de la zona, porque suelen ser el anzuelo de estafas dirigidas justamente a quien acaba de llegar y todavía no conoce bien el mercado.

También animo a combinar los portales con una agencia de confianza: muchas propiedades buenas, sobre todo las que se alquilan rápido, ni siquiera llegan a publicarse en esas plataformas.

XC: En España se aprobó una nueva Ley de la Vivienda y usted ha contribuido a divulgar sus implicaciones para los migrantes. ¿Qué debería saber un emigrado cubano sobre la nueva ley? ¿Cómo protege a los inquilinos? 

LA: La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda es el gran cambio normativo de los últimos años y trajo dos herramientas clave: las zonas de mercado residencial tensionado y un nuevo índice de actualización de rentas, el IRAV, que sustituye al IPC.

En las zonas declaradas tensionadas (hoy sobre todo en Cataluña y algunos municipios del País Vasco; en la Comunidad de Madrid, de momento, no se ha declarado ninguna), la renta de un contrato nuevo no puede superar la del contrato anterior sobre esa misma vivienda, y si el propietario es un gran tenedor, se aplica además un índice de referencia obligatorio que limita el precio máximo. Tampoco se pueden añadir gastos nuevos que antes no estaban en el contrato.

Para un cubano que llega sin referencias previas, lo más importante de la ley, más allá de los topes de precio, es la protección de fondo: el contrato mínimo de 5 años, la exigencia de causa justificada para no renovar, y la posibilidad de recurrir a los servicios sociales en caso de vulnerabilidad antes de cualquier desahucio. Conviene saber también que un intento reciente de imponer un tope general del 2 % a todas las actualizaciones de renta en España fue rechazado por el Congreso en abril de 2026, así que hoy la actualización vuelve a regirse por el IRAV o el IPC pactado, sin ese límite adicional fuera de zonas tensionadas.

En resumen: la ley protege bastante más al inquilino que hace unos años, pero esa protección depende de conocer bien en qué zona se está y qué tipo de propietario hay al otro lado. Por eso un buen asesoramiento marca la diferencia entre defender esos derechos y perderlos por desconocimiento.