Cuántas casas se puede tener en Cuba, quién puede comprarlas y qué hacer ante una ocupación ilegal

Entre 2023 y 2025 el número de casas terminadas en Cuba cayó un 65,8 % —de 16 065 a 5 493 unidades—, según datos de la Oficina Nacional de Estadística e Información (ONEI). Otras fuentes oficiales cifran el déficit habitacional en más de 900 000 viviendas en 2026. En este contexto, el 21 de octubre entró en vigor la Ley 187 «de la Vivienda» que deroga una norma que estaba vigente, con modificaciones, desde 1988.

La nueva ley fue acompañada, en la Gaceta Oficial número 86 (ordinaria), por tres decretos complementarios: el Reglamento General (Decreto 176), el de Propiedad Horizontal (Decreto 177) y el de las Cooperativas de Viviendas (Decreto 178).

En este texto, explicaremos algunos de los asuntos que más dudas han generado: el número de viviendas que una persona puede tener, la situación de los extranjeros interesados en comprar propiedades en la isla y de los cubanos que viven fuera, el abandono de inmuebles, y cómo se resuelven la convivencia no deseada y las ocupaciones ilegales.

¿Cuántas viviendas puede tener una persona en Cuba?

El artículo 4 reconoce a las personas naturales el derecho a tener hasta dos viviendas en propiedad, sin perjuicio de la vivienda de descanso o veraneo, siempre que así conste en el título. En la práctica, el límite para los propietarios es de tres inmuebles.

La novedad es que aumenta en una el número de viviendas de residencia permanente en comparación con lo autorizado anteriormente. 

La norma también prevé una sanción: si se conoce una posible violación del límite, el director de la Vivienda Municipal abre un expediente y, de comprobarla, dispone por resolución la pérdida de la vivienda adquirida en último lugar.

El artículo 138 describe como viviendas de descanso las declaradas conforme a normas anteriores y que consten en el título de dominio, y establece que esa condición se pierde al transmitirse la casa por actos entre vivos (compra o permuta). La ley no aclara expresamente si un propietario puede declarar como de descanso una vivienda adquirida luego de entrar en vigor la norma.

¿Los extranjeros pueden comprar casas en Cuba?

El artículo 3 define como personas naturales «a los ciudadanos cubanos y a los extranjeros con residencia permanente en el territorio nacional», salvo las excepciones previstas en los artículos 43.2 y 89.1. Estos últimos regulan determinados supuestos de compraventa de viviendas en los que intervienen personas naturales o jurídicas extranjeras y establecen disposiciones sobre los derechos y obligaciones de quienes las adquieren.

Varios medios lo han entendido como una apertura a que los extranjeros compren sin ser residentes permanentes. Sin embargo, la regulación es confusa y conviene recibirla con cautela. Si la intención de las autoridades hubiera sido abrir el mercado a extranjeros que no sean residentes permanentes, bastaba con ser explícito al respecto en el artículo 3.

El texto sí es claro con los límites. Las entidades económicas no estatales solo pueden adquirir por compraventa hasta dos viviendas (artículo 91.3), y lo mismo rige para las donaciones (artículo 99.4). Además, el Reglamento General exige, en su artículo 228, la aprobación del ministro de la Construcción para las transmisiones de personas naturales a personas jurídicas que no sean para estabilizar fuerza de trabajo.

La ley también regula la actividad inmobiliaria. Según el artículo 43.1, esta abarca la construcción de nuevos edificios de pisos o apartamentos con «recursos propios, colaboración o inversión extranjera», la compra y venta de viviendas a personas naturales y jurídicas, el arrendamiento con opción de compra y los servicios de gestión y asesoría en las transmisiones de inmuebles. Las viviendas ubicadas en inmobiliarias se rigen por la propiedad horizontal (artículo 42.2), y las tarifas de arrendamiento y servicios asociados deben ajustarse a la «Política de Precios aprobada» (artículo 44).

El tope de dos viviendas que los artículos 91.3 y 99.4 fijan para las entidades económicas no estatales limita la acumulación privada de viviendas y dejaría la expansión inmobiliaria a gran escala en manos del Estado. La ley, sin embargo, no lo dice de forma expresa: no precisa quiénes pueden constituir inmobiliarias ni si ese límite las alcanza, lo que deja abierta la duda de cuánto margen real tendrá la inversión extranjera en el sector.

Los pagos de compraventa, por su parte, deben hacerse por instrumentos bancarios u otra vía que no sea en efectivo (artículo 90).

¿Pierdes tu casa en Cuba si resides en el extranjero?

La ley define a las personas naturales por la ciudadanía y no exige residir en el país para ser propietario. Tampoco incluye una disposición que traslade al Estado la vivienda de quien se marcha. Las únicas menciones a propietarios «declarados emigrados» están en las disposiciones transitorias, y se refieren a quienes lo fueron «al amparo de normas anteriores».

Esto confirma que el Estado ya no confiscará la casa de quien esté más de 24 meses fuera de Cuba. La nueva ley de vivienda es coherente con la Ley de Migración de 2024 y la práctica de las autoridades que, al menos desde 2021, a propósito de las dificultades para la movilidad generadas por la pandemia de COVID-19, dejaron de declarar «emigrado» a quienes pasaron más de dos años ininterrumpidos fuera del país (y por lo tanto no se les confiscó la vivienda).

El artículo 139.3 sí establece que el titular que pretenda ausentarse nombre un representante que actúe por él en caso de emergencias, procesos administrativos o judiciales.

Hay una excepción relevante: el Decreto 178 exige a los socios de una cooperativa de viviendas ser cubanos residentes en el país o extranjeros con residencia permanente (art. 30), y prevé que pierdan esa condición si dejan de ser residentes efectivos (art. 32).

Un tema aparte es el abandono. El artículo 139.2 obliga a los titulares a recuperar el valor de uso de una vivienda deshabitada de forma permanente, sin seguridad ni mantenimiento y con deterioro estructural que afecte el entorno, aun cuando no esté declarada en ruina. Según el artículo 141, si por abandono la casa se declara en estado de ruina y el propietario no actúa, la Dirección de la Vivienda Municipal puede pedir al tribunal competente la pérdida del derecho de propiedad, y el inmueble queda a disposición del Consejo de la Administración Municipal para asignarlo.

El Reglamento General (artículo 234) precisa que la demanda se sustenta en el dictamen de estado de ruina emitido por la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, y que el Consejo dispone del inmueble cuando la sentencia es firme. Es decir, no basta con que una casa esté cerrada, y su pérdida requiere dictamen y sentencia. La ley no prevé excepciones para propietarios sin recursos para reparar.

¿Cómo resolver conflictos de convivencia no deseada y ocupación de vivienda?

El déficit de vivienda acumulado por décadas en Cuba y el avanzado deterioro de muchas de las existentes, entre otras causas económicas, han provocado que independizarse de una familia sea una tarea cuesta arriba. Es común que en un mismo inmueble convivan personas de distintas generaciones o parentesco, aunque estén en conflicto.

El artículo 65 faculta al propietario a dar por terminada la convivencia sin autorización alguna. Es conviviente quien reside en la casa con consentimiento del titular o por disposición de una autoridad. Si no se va, el propietario puede reclamar ante la Dirección de la Vivienda Municipal, cuya resolución fija un plazo de treinta días naturales para abandonar el inmueble.

Esa facultad no puede ejercerse, siempre que la persona no tenga otra vivienda, otro lugar de residencia ni medios para procurárselo, contra ascendientes y descendientes (consanguíneos, afines o socioafectivos), madres o padres con la guarda de sus hijos, adultos mayores en situación de vulnerabilidad, la ex pareja a la que se atribuyó derecho de habitación, el cónyuge o la pareja de hecho inscrita, y otros casos que la autoridad considere una manifiesta injusticia (artículo 66).

Quien ejerza violencia pierde esa protección. En esos casos el propietario puede acudir al tribunal para dividir la vivienda, permutar o comprar otra a favor del conviviente (artículos 70 y 71). Transcurrido el plazo, el artículo 223 del Reglamento General dispone el embargo del 50 % de salarios, prestaciones de seguridad social u otros ingresos periódicos (salvo pensiones alimenticias), y de las cuentas bancarias, y manda a depositar lo embargado en la cuenta del titular de la vivienda —antes, esas retenciones iban al presupuesto estatal—. Si la ocupación se mantiene más de seis meses después del embargo, se procede a la extracción.

Las ocupaciones ilegales siguen otra vía. El artículo 182 permite al propietario pedir a la Dirección de la Vivienda Municipal que declare ocupante ilegal a quien haya entrado a su vivienda mediante fuerza, violencia o intimidación, sin perjuicio de la acción penal. Esa dirección es la competente (artículo 173.2) y tramita un procedimiento abreviado conforme a la Ley de Procedimiento Administrativo.

Según el artículo 185, quienes sigan en el inmueble treinta días después de la notificación podrán ser desalojados por la Dirección de la Vivienda con el auxilio de la Policía Nacional Revolucionaria, sin obligación de reubicarlos, y se les descuenta el 50 % de sus ingresos hasta que salgan. Pero esa extracción puede que no sea inmediata: el artículo 223.3 del Reglamento fija un plazo de hasta seis meses desde el embargo de los ingresos para que ocurra el desalojo.

Las resoluciones pueden impugnarse ante el Tribunal Municipal Popular en cuarenta y cinco días (artículo 180).

La Ley 187 redefine las reglas sobre la propiedad, la transmisión y la protección de las viviendas en Cuba, pero algunas de sus disposiciones dejan dudas sobre su alcance. Su aplicación por las autoridades administrativas y los tribunales determinará hasta qué punto los derechos que reconoce pueden ejercerse efectivamente.

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