El mercado inmobiliario informal en Cuba está marcado por contrastes, sobre todo, en La Habana. En un extremo, residencias lujosas, inimaginables para muchos en el paisaje de la isla; y, en el otro, viviendas precarias, apenas habitables. Ambas en venta.

Para comprender el estado actual de la compraventa de casas en la capital, el equipo de DeFacto revisó 20 000 anuncios publicados entre 2022 y 2023 en los sitios web Porlalivre y Revolico.

Encontramos anuncios de compraventa de bóvedas en el cementerio, placas libres para construir, terrenos, fincas, propiedades en usufructos, cuartos, casas e incluso mansiones de 12 dormitorios. Los precios en ascenso a partir de los 1 000 USD dependen de la ubicación, tamaño y estado de la vivienda. En el valor también influye la relación entre demanda y oferta, la existencia de servicios cercanos o características adicionales como patios, piscinas, garajes y sistemas de seguridad.

Después de depurar y clasificar los datos, analizamos un total de 7 852 publicaciones que solo incluyen casas y apartamentos. Aunque en la mayoría de las ofertas la transacción debe realizarse en dólares estadounidenses o, en su defecto, al cambio equivalente en peso cubano (CUP) según la tasa del mercado informal de divisas vigente en el momento; no consideramos tampoco los anuncios en moneda nacional, pues ofrecen poca representatividad e impide contar con una muestra equilibrada que permita establecer patrones y comparar variables.

¿Cuánto cuesta comprar una casa en La Habana?

Si bien en Cuba no existe un mercado inmobiliario oficial, solo en el último mes más de noventa propiedades en la capital superan los 500 000 dólares. En zonas exclusivas de Playa, como Siboney o Atabey, las cifras pueden sobrepasar el millón, según los anuncios revisados.

Como es lógico, los precios más elevados se encuentran en municipios cercanos al centro neurálgico de la capital o junto al casco histórico de la antigua villa. Que una residencia esté cerca del litoral habanero o se ubique en barrios donde viven embajadores, empresarios y altos cargos políticos, son otras condiciones que encarecen la adquisición de grandes propiedades.

Por ejemplo, una propiedad en Santa Fe con muelle privado en la Marina Hemingway, cinco habitaciones, cinco baños y terraza con vistas al mar actualmente tiene un valor de 2 millones de dólares en Revolico. Mientras, en Siboney ― zona de silencio, conocida por resguardar a la cúpula del Gobierno―, una casa con piscina, garaje, cuatro dormitorios, bar y más de 1 600 metros cuadrados con variedad de árboles frutales y hortalizas está propuesta por 1.5 millones.

Por otro lado, el costo promedio de las casas en la periferia de la ciudad ha disminuido. Existen propiedades por menos de 3 000 USD en zonas periféricas como La Lisa, Guanabacoa, Regla y San Miguel del Padrón. Estas localidades, junto al Cotorro, coinciden con las áreas donde menos viviendas se ofertan.

Contabilizamos más de 600 ofertas de compraventa por menos de 5 000 USD en 2023. Estas ―más asequibles para el bolsillo de los cubanos― deben su bajo precio a diversos factores como infraestructuras de madera, techos con cubierta ligera, construcciones inconclusas o en barbacoa y ubicación en interiores. Otras poseen buenas condiciones y tienen costos baratos debido a la urgencia de los propietarios por concretar la venta.

En el Diezmero, San Miguel del Padrón, un apartamento de dos cuartos situado en un primer piso se oferta por 2 800 USD. En el mismo lugar, una casa en interior de un dormitorio tiene un valor de 1 800 USD en Revolico.

En los alrededores de Ayestarán, céntrica avenida cerca del Estadio Latinoamericano, se puede encontrar apartamentos de dos habitaciones en 1 700 USD, con teléfono fijo incluido y algunos muebles. También en Centro Habana, en la calle Monte, un apartamento «con todo dentro» por 2 100 USD.

En comparación con 2022, el precio promedio de un inmueble en la capital aumentó un 19 %, con un valor aproximado de 49 200 dólares estadounidenses. Los precios que más crecen son los de las viviendas en Playa, Marianao y Habana del Este. Si bien este último municipio está alejado de la ciudad y posee ofertas económicas en edificios multifamiliares de zonas como Alamar, las viviendas independientes próximas a la costa o al área de playa son costosas, especialmente en Guanabo, donde encontramos casas valoradas en 800 000 USD.

El precio de un inmueble está directamente asociado con su tamaño, mientras menos espacios tenga, menor será su precio y viceversa. Los datos analizados por DeFacto muestran que los anuncios más recurrentes son de casas con dos o tres habitaciones, además sus precios son más económicos.

Sin embargo, más allá del espacio de una propiedad, lo que define su valor es el lugar donde se ubica. Un ejemplo claro es la diferencia de precios entre una casa de tres cuartos en el municipio Playa, que puede llegar a ser hasta cuatro veces más costosa que una de igual tamaño en Regla o en La Lisa.

¿Quiénes pueden comprar?

Hasta 2011 los propietarios de viviendas particulares no podían vender legalmente sus casas, el Estado se consideraba dueño de todas las propiedades, amparado en el artículo 21 de la Constitución de 1976.

Con el objetivo de «eliminar prohibiciones y flexibilizar limitaciones en los actos de transmisión de la propiedad de la vivienda», el Gobierno modificó el artículo 2 de la Ley General de la Vivienda de 1988, mediante el Decreto Ley 288, recogido en la Gaceta Oficial de Cuba. Según la normativa, solo pueden adquirir inmuebles en la isla las personas naturales cubanas con domicilio en el país y los extranjeros con residencia permanente en el territorio.

No son muchos los cubanos que pueden permitirse comprar una vivienda por más de 500 000 USD, un mercado que apunta a capitales foráneos. Sin embargo, si un extranjero compra una vivienda a nombre de amigos o familiares, es una práctica ilegal que no ofrece garantías sobre el derecho a la propiedad.

Para los nacionales, hay otras dificultades económicas. El salario promedio en la isla es de 4 142 CUP, de acuerdo con la última reforma del Ministerio del Trabajo y Seguridad Social. Al cambio oficial, la suma representa unos 36 USD, pero en el mercado informal (con una tasa de 235 CUP por 1 USD actualmente) equivale a 17.6 USD. Esa es una de las razones por la que gran parte de los cubanos no puede permitirse comprar una casa, antes de haber vendido una propiedad (en caso de tenerla).

Aunque lo común en Cuba es adquirir una casa por herencia familiar o a través de una permuta, luego de la migración masiva de los últimos dos años se han abierto nuevas oportunidades para quienes rastrean el mercado inmobiliario. Muchos cubanos en la isla empeñan sus propiedades para financiar una travesía o emprender un viaje sin retorno.

El costo de la vivienda en zonas exclusivas se ha incrementado y ha adquirido otra dimensión a partir de la dolarización de la economía. Y a la vez, es posible encontrar en La Habana opciones, de tipo «oferta relámpago», por un menor precio en casi todos los municipios de la ciudad.

Aunque pudiera decirse que es un buen momento para comprar, y a pesar de ofertas que cubren diversos presupuestos, la realidad es que para la mayoría de los cubanos comprar una casa es un desafío, casi imposible de costear.

Metodología:

Para realizar este trabajo, el equipo de DeFacto creó una base de datos utilizando información extraída de sitios de anuncios clasificados. En total, se recuperaron más de 20 000 ofertas, 12 000 fueron obtenidas de Porlalivre y 8 700 de Revolico. Luego de depurar, limpiar y filtrar los datos, se retuvieron 7 852 anuncios válidos: 1 048 correspondientes a 2022 y 6 304 a 2023. Posteriormente, la información fue clasificada según fecha, precio, ubicación, municipio y número de habitaciones. En el proceso se excluyeron aquellos anuncios que carecían de precio o ubicación, así como los duplicados e imprecisos.

Por municipio los datos se distribuyen de la siguiente manera: Arroyo Naranjo (351), Boyeros (482), Centro Habana (645), Cerro (532), Cotorro (109), Diez de Octubre (982), Guanabacoa (175), Habana del Este (449), La Habana Vieja (276), La Lisa (278), Marianao (336), Playa (1 215), Plaza de la Revolución (1 210), Regla (49) y San Miguel del Padrón (263).