A partir del 15 de noviembre de 2024, los cubanos deberán abonar impuestos cinco veces mayores a los actuales por los actos de compra, venta o donación de una vivienda (en el caso de este último, aplicable solo cuando la transmisión de propiedad no se realiza entre personas naturales con relaciones de hasta el cuarto grado de consanguinidad o afectividad). Así lo dispone la Resolución 313/2024 publicada en la Gaceta Oficial.

La medida, dictada por el Ministerio de Finanzas y Precios (MFP), dice ser una actualización «necesaria», según las «condiciones económicas y sociales actuales». En consecuencia, la norma quintuplica el impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias (para quien compra) y el de Ingresos Personales Eventuales (para quien vende).

El Gobierno apela a una retórica recurrente para justificar el nuevo paquetazo. De acuerdo con el diario Granma, las autoridades buscan «corregir distorsiones» ―en especial «las indisciplinas fiscales»― e «incrementar los ingresos a favor del presupuesto del Estado». 

En ese sentido, el MFP sostiene que los valores referenciales que utiliza la legislación recién aprobada siguen siendo menores a las cuantías reales de ese tipo de transacciones (diez veces superiores a los valores fijados por la Resolución 112/2017, según un estudio de la Oficina Nacional de Administración Tributaria). La entidad refirió que en la actualidad existe un agujero de 194 000 000 CUP de dinero público debido a subdeclaraciones relacionadas con la compra y venta de viviendas.

La nota publicada en Granma menciona como otro de los motivos para la modificación de los impuestos el incremento de las operaciones en el mercado inmobiliario cubano, asociado a la crisis migratoria. Lo anterior significa que, en los últimos años, muchos ciudadanos de la isla vendieron sus propiedades para costear rutas migratorias regulares o irregulares, aunque el Estado reconoció que en los meses recientes se registró una disminución. 

¿CUÁNTO TOCARÁ PAGAR?

Las viviendas que se compren o vendan luego de la entrada en vigor de la Resolución 313/2024 serán tasadas en dependencia de varios criterios incluidos en los anexos de la normativa. El valor del impuesto varía en correspondencia con la zona en la que se ubica el inmueble; si se trata de una casa o apartamento; si es de mampostería, madera u otro material o el número de habitaciones de las que dispone; además de si cuenta con garaje o jardín, entre otras características. 

La guía de valores referenciales de venta y los impuestos asociados determina que lo mínimo que deberá tributar una persona que decida comprar o vender una vivienda en Cuba será 1 800 CUP para inmuebles valorados en 45 000 CUP. En ese caso se sitúan, por ejemplo, viviendas de cualquier material, con un solo dormitorio, ubicadas en zonas no turísticas y periféricas.

Sin embargo, para inmuebles de mampostería, con cuatro dormitorios o más y localizados, por ejemplo, en una Zona Especial de Desarrollo, el Estado fija un valor referencial de 2 747 500 CUP, equivalente a 7 917 USD, según la Tasa Representativa del Mercado Informal del 5 de noviembre de 2024. Por este tipo de viviendas, deberá abonarse 109 900 CUP (317 USD), en calidad de impuesto de compra y de adquisición.

Aunque las donaciones entre familiares de hasta el cuarto grado de consanguinidad o afectividad están exentas del pago de impuestos de transferencia, las operaciones de compra y venta no reciben la misma consideración. De esa manera, la nueva normativa afecta especialmente a los ciudadanos que vendan su vivienda para adquirir otra.

Venta de casas en La Habana: desde menos de dos mil hasta un millón de dólares

El mercado inmobiliario informal en Cuba está marcado por contrastes, sobre todo, en La Habana. En un extremo, residencias lujosas, inimaginables para muchos en el paisaje de la isla; y, en el otro, viviendas precarias, apenas habitables. Ambas en venta.

Primero, deberán pagar el impuesto sobre ingresos al vender su propiedad y, después, al adquirir la nueva, tendrán que cubrir el impuesto de transmisión de bienes. El doble gravamen es una limitante adicional que enfrentan quienes no quieren o pueden cambiar su inmueble mediante una permuta y tienen que utilizar la compraventa.

¿UNA SUBIDA JUSTA?

Subdeclarar el valor de compraventa de viviendas en Cuba se ha vuelto una práctica común, dado que muchas de esas transacciones se efectúan en divisas. Aunque el valor real se acuerda en dólares o euros, las escrituras oficiales registran operaciones en pesos cubanos, por lo que los montos reflejados ante las autoridades son considerablemente menores que los reales. 

Sin embargo, el aumento de los precios referenciales de los inmuebles y de los impuestos asociados puede interpretarse como un reconocimiento tácito por parte del oficialismo de la inflación que ha sufrido el país y del encarecimiento de la vida en Cuba. Se trata de un fenómeno que el Gobierno no menciona de forma explícita, como tampoco lo hace la resolución de 2017 ni la de 2024, pero que se evidencia en la práctica. 

Por otro lado, en 2023 la economía se contrajo un 2 %, mientras que la inflación se situó en el 30 % ―según cifras oficiales―, si bien varios expertos las consideran conservadoras. No obstante, al comparar el índice de inflación con reajustes económicos recientes ―como el aumento de hasta el 500 % en los precios de los combustibles, la electricidad y el gas natural licuado; y al que ahora se suma un crecimiento en igual proporción del impuesto por la venta y adquisición de viviendas― las subidas resultan contradictorias.

Se necesita medio siglo para suplir el déficit habitacional en Cuba

Cuba tiene un déficit habitacional que supera los 850 000 hogares; mientras, la inversión estatal prioriza el turismo sobre las necesidades de vivienda.

Un estudio de DeFacto, el servicio de verificación y datos de elTOQUE, analizó más de 7 000 anuncios de venta de casas publicados entre 2022 y mediados de 2023 en los sitios web Porlalivre y Revolico. La investigación reveló que buena parte de las ofertas correspondían a viviendas que tenían un precio de salida de menos de 3 000 USD. Otros medios independientes como Diario de Cuba y 14yMedio también han documentado el hundimiento de los precios de las casas.

La paradoja de la crisis de vivienda en Cuba puede resumirse entonces en que, mientras se deprecia el valor real de los inmuebles, los valores oficiales y los impuestos asociados continúan en alza. Según cifras divulgadas por medios oficialistas, el déficit habitacional en la isla supera los 850 000 hogares. Estimaciones presentadas por el Ministerio de la Construcción ante el Parlamento señalan que, con el ritmo de construcción actual, La Habana necesitaría más de 2 234 años para resolver sus necesidades habitacionales.

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