Se podrán tener hasta dos casas y comprar sin efectivo: lo que trae la nueva Ley de la Vivienda en Cuba

El Parlamento cubano ya había aprobado la «Ley de la Vivienda» (Ley 187); hoy 14 de octubre de 2026, la publica en la Gaceta Oficial, junto con tres decretos reglamentarios del Consejo de Ministros y dos resoluciones del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo. En conjunto, el paquete normativo sustituye a la Ley 65 de 1988, vigente durante casi cuatro décadas, y aspira a reorganizar desde cero la forma en que los cubanos construyen, compran, venden, heredan y conservan sus viviendas.

Hasta dos viviendas en propiedad: la regla general y sus límites

Uno de los cambios más significativos es el reconocimiento formal del derecho de toda persona natural a poseer hasta dos viviendas en propiedad, sin contar una eventual vivienda de descanso o veraneo que así conste en su título constitutivo.

La ley también establece consecuencias para quien lo vulnere. Si la Dirección de la Vivienda Municipal detecta una posible infracción, abre un expediente y puede disponer, mediante resolución, la pérdida de la última vivienda adquirida. Es decir, el mecanismo de control es administrativo, no judicial, lo que otorga un poder considerable a las autoridades municipales.

Compraventa obligatoriamente sin efectivo y ante notario

La Ley 187 formaliza y amplía el marco para la compraventa de viviendas entre personas naturales, jurídicas —cubanas o extranjeras—, eliminando las restricciones que durante años limitaron estas transacciones. Pero introduce una condición categórica: prohíbe el pago en efectivo. Toda operación de compraventa debe realizarse «mediante los instrumentos o títulos de créditos previstos en la legislación bancaria o cualquier otra modalidad de pago que no sea en efectivo».

Extienden el plazo para legalizar viviendas construidas sin documentos en Cuba

El Consejo de Ministros cubano prorroga por un año adicional el proceso de ordenamiento y legalización de viviendas, cuartos, habitaciones, accesorias y locales que carecen de estatus legal o fueron construidos sin cumplir las formalidades exigidas.

Esta disposición tiene una doble lectura. Por un lado, busca transparentar las transacciones inmobiliarias y combatir lo que la norma denomina «lavado de activos, financiamiento al terrorismo o proliferación de armas de destrucción masiva». Por otro, obliga a toda la operatoria inmobiliaria a pasar por el sistema bancario. Además, el vendedor debe acreditar haber liquidado los adeudos previos, pagado el impuesto correspondiente y tener la vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad.

Una novedad relevante es que las personas naturales o jurídicas extranjeras pueden ahora adquirir viviendas mediante compraventa, quedando sujetas a las mismas obligaciones que cualquier propietario nacional. Esto abre, al menos formalmente, un mercado inmobiliario con participación de capital foráneo que no existía en la legislación anterior.

Vivienda familiar inembargable y protecciones para los más vulnerables

La ley introduce formalmente el concepto de «vivienda familiar» —la destinada a residir con vocación de permanencia de la familia— y la declara inembargable. Ello significa que ningún acreedor puede ejecutar una deuda sobre la vivienda que una familia ha designado como su hogar principal, una protección que no estaba codificada con esta claridad.

El régimen de protecciones es amplio. Los artículos 53 a 57 establecen que toda vivienda asignada con subsidio estatal queda sujeta durante 15 años a obligaciones de reintegro del monto subsidiado si se vende o dona, y a derechos de tanteo y retracto a favor del Estado. Estas restricciones se inscriben en el Registro de la Propiedad y en el título constitutivo. El plazo de 15 años se computa desde la primera asignación, y las transmisiones posteriores no reinician el conteo.

Para jóvenes de entre 18 y 30 años, la ley prevé subsidios, créditos, beneficios fiscales, acceso preferente al servicio inmobiliario y oferta de viviendas con «mínimo espacio privado y máximas facilidades colectivas» en alquiler temporal. Las madres o padres con más de tres hijos menores, las víctimas de violencia de género o familiar, los adultos mayores y las personas en situación de discapacidad reciben prioridad en las asignaciones, con intervención de la Defensoría Familiar cuando sea necesario.

Cooperativas, microbrigadas e inmobiliarias: diversificación de actores

La ley reconoce siete formas de gestión para la producción de viviendas: estatal, esfuerzo propio, cooperativas de viviendas, microbrigadas, micro, pequeñas y medianas empresas, empresas privadas de más de 100 trabajadores, inmobiliarias y «otras formas establecidas». Este abanico es inédito en la legislación cubana sobre vivienda.

¿Pueden los campesinos perder sus hogares en tierras en usufructos?

El Gobierno cubano amplió las restricciones para la construcción y ejecución de mejoras (bienhechurías) en estructuras ubicadas en tierras en usufructo.

Las cooperativas de viviendas se conciben como asociaciones voluntarias que ejecutan intervenciones arquitectónicas y urbanísticas y pueden mantener actividades económicas, sociales y culturales una vez culminada la obra. Los microbrigadistas reciben un descuento del 30 % del precio de la vivienda que construyen. Las inmobiliarias pueden invertir con recursos propios, colaboración o inversión extranjera, y ofrecer servicios de arrendamiento con opción de compra, gestión y asesoría.

Los inversionistas estatales y no estatales están obligados a aportar hasta el 20 % de las viviendas que edifiquen al patrimonio disponible de los municipios para asignación social, o a mejorar en esa proporción el entorno urbano circundante.

Resiliencia climática: el eje transversal

Si hay un concepto que atraviesa toda la ley es el de resiliencia climática y eficiencia energética. Aparece en el objeto de la norma, en los programas de financiamiento, en los requisitos de los proyectos arquitectónicos y en la definición de vivienda refugio. El Programa Nacional de Desarrollo Habitacional debe incluir un «componente específico de resiliencia climática y eficiencia energética, con metas cuantificables, indicadores de seguimiento y asignación presupuestaria diferenciada».

Nota: Este texto fue realizado con apoyo de IA y supervisado por el equipo editorial de elTOQUE.

Si te interesan los temas jurídicos puedes visitar nuestros proyectos elTOQUE Jurídico y Legalis, en los cuales encontrarás análisis y debates sobre las leyes, los derechos y los procesos jurídicos en Cuba.

Síguenos también en Twitter: @eltoquejuridico