El régimen de La Habana modifica las reglas sobre el usufructo y el derecho de superficie, dos figuras jurídicas vinculadas al uso y aprovechamiento de bienes, mediante una reforma al Código Civil que introduce cambios relevantes en el régimen de propiedad del país. El Decreto Ley 130/2026 modifica varias disposiciones de la Ley 59, vigente desde 1987, y redefine el marco legal de esos derechos.
La norma fue adoptada por el Consejo de Estado el 28 de julio de 2026 y publicada este 3 de septiembre en la Gaceta Oficial de la República de Cuba. Entrará en vigor el 10 de septiembre de 2026.
Usufructo: de gratuito a oneroso y con plazos ampliados
Hasta ahora, el artículo 208 del Código Civil definía el usufructo como el derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. La nueva redacción mantiene esa base, pero introduce dos cambios sustanciales.
Primero, se establece de forma explícita que el usufructo puede concederse a título gratuito u oneroso. Ello significa que quien ceda el uso de un bien —el Estado incluido— podrá cobrar por ello, lo cual no estaba contemplado con esa claridad en el texto original. En la práctica, abre la puerta a que el Estado fije pagos periódicos por la cesión de tierras, inmuebles u otros bienes.
Segundo, el nuevo artículo 208.3 dispone que los derechos y obligaciones del usufructuario «son los que determina el título constitutivo del usufructo». En otras palabras, las condiciones ya no se limitan a lo que dice la ley de forma general: se negocian caso por caso y se fijan en el documento que formaliza la cesión.
Personas jurídicas: hasta 99 años, prorrogables
El cambio quizá más llamativo es la reforma del artículo 215. Las personas jurídicas —empresas estatales, cooperativas, sociedades mercantiles, mipymes— podrán recibir usufructo por un plazo de hasta 99 años, prorrogable por otro período igual. La prórroga requiere que el titular la solicite dentro de los dos años anteriores al vencimiento.
Si el usufructo se otorgó originalmente por un período inferior a 99 años, puede prorrogarse hasta alcanzar ese tope máximo, siempre que la solicitud se presente antes de que expire el plazo inicial.
Para las tierras, la reforma va más lejos: las personas jurídicas las reciben por tiempo indeterminado. Ello supone una continuación de la línea abierta por el Decreto Ley 358 de 2018 sobre tierras ociosas, pero ahora con rango de norma codificada dentro del Código Civil.
Derecho de superficie: propietarios privados y terrenos estatales
La reforma también toca el derecho de superficie, una figura que permite construir sobre terreno ajeno. El nuevo artículo 218.3 autoriza a los propietarios de solares yermos —terrenos urbanos sin edificar— a conceder derechos de superficie para que otros construyan viviendas u otras edificaciones.
Además, el reformado artículo 222.3 establece que el Estado puede entregar terrenos de propiedad estatal en derecho perpetuo de superficie mediante el pago de un precio.
Sin embargo, el Decreto Ley 130 no establece cómo se fijarán los precios del usufructo oneroso ni del derecho perpetuo de superficie: ¿los determina el mercado, una tasación estatal, una tabla regulada? Tampoco aclara si las personas naturales —no solo las jurídicas— pueden acceder a plazos de usufructo más amplios que los actualmente vigentes.
La derogación de los artículos 470 y 473 del Código Civil, vinculados a la incapacidad para suceder, aparece sin explicación en el texto. No queda claro si responde a una corrección técnica derivada de la entrada en vigor del Código de las Familias de 2022 o si tiene otro alcance. La versión actualizada del Código Civil que el Ministerio de Justicia debe publicar en 30 días hábiles debería arrojar luz sobre ese punto.
Nota: Este texto fue realizado con apoyo de IA y supervisado por el equipo editorial de elTOQUE.
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