En los últimos días varios usuarios de redes sociales y portales de Internet han sostenido que la Resolución 271/2023 del Ministerio de Finanzas y Precios (MFP) —publicada en la Gaceta Oficial de la República— fija los precios y autoriza la venta de tierras en Cuba para inversionistas extranjeros que deseen invertir en proyectos de energía renovable.
La afirmación no es precisa.
La normativa establece «coeficientes de corrección»; es decir, valores que deben utilizarse para determinar valores referenciales del suelo sobre el cual se desarrollen proyectos de inversión extranjera relacionados con la energía renovable. No obstante, el establecimiento de los valores no implica la autorización para la venta de tierras a inversionistas extranjeros.
El contenido de la Resolución 271 no es novedoso. Al contrario, tiene varios antecedentes.
Un caso ilustrativo es la Resolución 501/2019, también del ministro de Finanzas y Precios, que a su vez revocó otra normativa de 2017 que abordaba igual temática. La Resolución 501/2019 introdujo modificaciones en «los valores mínimos del suelo en propiedad» para los «proyectos de diferentes zonas o polos turísticos, que incluyen campos de golf y desarrollos inmobiliarios». La normativa, al igual que su sucesora —la Resolución 271— establece «coeficientes de corrección» para determinar el valor del «derecho de superficie o usufructo» y no precisamente el valor de la propiedad.
En igual sentido, la Resolución 7/2017 del MFP estableció también «los valores mínimos del suelo en propiedad» del sector A de la Zona Especial de Desarrollo Mariel. En ese caso en particular, el MFP afirmó que la declaración de los montos tenía como principal objetivo «determinar el valor en derecho de superficie o usufructo» que aportan o tendrían que pagar las entidades por el uso del suelo.
El espíritu de normativas como la Resolución 271 y sus predecesoras no es autorizar la transferencia de propiedad del suelo, sino establecer valores mínimos referenciales que permitan definir —en primer lugar— de cuánto es el aporte de la entidad cubana al acuerdo internacional o a la compañía creada como parte de la inversión. En segundo, cuánto deberá pagar el inversionista extranjero —en caso de que sea una entidad de capital completamente foráneo— por el uso del suelo donde estará enclavada su instalación, fábrica, oficina o edificio.
Los coeficientes de corrección establecidos por la Resolución 271 permiten determinar a cuánto asciende el aporte de la parte cubana que usa el suelo como contribución a la nueva sociedad creada. La Ley de Inversión Extranjera establece en el artículo 18, inciso d, que uno de los aportes que pueden hacerse por cualquiera de las partes al momento de conformar una empresa o entidad de inversión extranjera es el «derecho de propiedad sobre bienes muebles e inmuebles y otros derechos reales sobre estos, incluidos los de usufructo y superficie».
La entrega de un pedazo de tierra para su uso tiene que ser evaluado monetariamente para poder ser considerado un «aporte» cuantificable. En la evaluación es que entran a jugar los coeficientes de corrección determinados por la Resolución 271.
Por ejemplo, si mañana se crea una empresa mixta para construir una granja de paneles fotovoltaicos en Villa Clara y requieren un área de 100 metros cuadrados para su instalación, la parte cubana garantizará el suelo y la garantía equivaldría a un aporte de 34 USD (100 m. x 0.34 USD [coeficiente de corrección]) al capital social de la nueva empresa.
¿ESTÁ PERMITIDO VENDER TIERRA/SUELO A EXTRANJEROS EN CUBA?
La normativa y la política general establecida hasta hoy por las autoridades cubanas señala oficialmente que, en Cuba, ni de manera individual ni mediante empresas de inversión extranjera se permite la transmisión de la propiedad de la tierra a extranjeros.
La Ley de Inversión Extranjera permite la inversión foránea para la construcción de viviendas y edificaciones para residencia particular, viviendas u oficinas de personas jurídicas extranjeras; o para desarrollos inmobiliarios con propósitos turísticos —en especial los que abarcan la construcción y operación de hoteles y campos de golf mediante empresas mixtas—.
Sin embargo, de acuerdo con lo expresado por el Ministerio de Comercio Exterior y la Inversión Extranjera (Mincex) en su sitio web oficial, los terrenos destinados a la construcción de los complejos inmobiliarios se transfieren —como habíamos referido previamente— no en propiedad, sino en derecho de superficie a las empresas cubanas que a su vez lo utilizan como parte de su «aporte» a la empresa mixta. El Estado, como ente superestructural, continúa detentando la propiedad sobre la tierra con independencia de lo que se construya sobre ella.
El derecho de superficie permite a su titular poseer y mantener una construcción en tierras ajenas y disfrutar así de las facultades inherentes al propietario; permite, además, adquirir la propiedad sobre lo construido pero no sobre el terreno.
De acuerdo con la normativa cubana, el derecho de superficie en los casos de empresas mixtas y otras formas de inversión se concede a la persona jurídica (empresa) y no al extranjero. Asimismo, los derechos se disfrutan hasta el término definido en la autorización que dio lugar al proyecto de inversión. Al expirar el término, la propiedad del complejo inmobiliario regresa al propietario del terreno, el Estado cubano.
Aunque el sitio web oficial del Ministerio de Comercio Exterior asegura que, de acuerdo con el Código Civil cubano, en el sector inmobiliario «el derecho de superficie puede concederse por un término de hasta 99 años y si se otorga por un período inferior puede ser prorrogado hasta dicho término», lo cierto es que el artículo 222.1 y 2 de la normativa establece que el derecho solamente puede concederse por un término no mayor a 50 años y puede ser prorrogado por la mitad del término original otorgado mediante solicitud formulada por el titular antes de la fecha de vencimiento. Por ende, del postulado del Código Civil lo que se desprende es que, de acuerdo con la ley cubana, el derecho de superficie puede tener como período máximo de vigencia 75 años.
No obstante, al parecer existen normas no publicadas en la Gaceta Oficial que permiten a las autoridades cubanas ofrecer derechos de superficie por hasta un siglo. La afirmación no solo se corrobora con lo expresado por el Ministerio de Comercio Exterior, sino también por el hecho de que la Resolución 271 establece coeficientes de corrección que dependen de los años de concesión y que superan los 75 años y llegan hasta 100.
Las normativas o políticas no publicadas en la Gaceta Oficial son las que permiten a las autoridades cubanas —de acuerdo con lo expresado en el sitio oficial del Mincex— conceder de manera perpetua el derecho de superficie sobre los terrenos donde construyan a las empresas que inviertan en la construcción de viviendas o apartamentos destinados al turismo.
LOS EXTRANJEROS SÍ PUEDEN ADQUIRIR LA PROPIEDAD DE LO QUE CONSTRUYAN
Por regla general, los extranjeros —a menos que sean residentes permanentes en la isla— no pueden adquirir la propiedad sobre la tierra u otras viviendas comunes en Cuba. Sin embargo, sí pueden adquirir la propiedad de los apartamentos o inmuebles turísticos construidos por empresas mixtas que hayan recibido el derecho de superficie para construir ese tipo de complejos.
Desde 2014, el Ministerio de Turismo y el Ministerio del Interior crearon una categoría migratoria especial denominada «residente inmobiliario». La condición de «residente de inmobiliaria» o «residente inmobiliario» en Cuba se posee mediante la adquisición de una vivienda proveniente de una inmobiliaria oficial cubana (empresas mixtas que recibieron la autorización gubernamental para la construcción de ese tipo de instalaciones). La operación no requiere categoría migratoria específica previa y confiere el derecho a la residencia inmobiliaria como categoría especial otorgada por el Estado cubano.
El residente inmobiliario, de acuerdo con la ley cubana, es el extranjero que adquiere una vivienda en un «complejo inmobiliario construido y administrado por entidad cubana autorizada». Después de adquirir una propiedad de ese tipo, el extranjero debe presentar de inmediato la solicitud para obtener la clasificación migratoria de «residente de inmobiliaria» ante el director de la entidad que administra el complejo urbanístico en el que se encuentra la vivienda. El director envía la solicitud a la Oficina de Trámites del Ministerio de Turismo, junto con la documentación requerida, para ser evaluada en un plazo máximo de cinco días hábiles, previa consulta con el Ministerio del Interior.
El diseño del trámite implica que la adquisición de una propiedad en un complejo inmobiliario no necesariamente garantiza la obtención de la condición de «residente inmobiliario» que garantiza la permanencia «legal» del extranjero en el territorio nacional.
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