Entre las medidas anunciadas en el Segundo Período Ordinario de Sesiones de la Asamblea Nacional del Poder Popular por el primer ministro cubano Manuel Marrero Cruz, se encuentra la actualización de los valores referenciales de las viviendas. Los valores establecen el monto mínimo en la compraventa de los bienes entre personas naturales y, por tanto, el de los impuestos asociados a este tipo de operaciones.  

El anuncio llega en un contexto de profunda crisis inflacionaria y creciente déficit fiscal que hacen tambalear la economía nacional, y mientras muchas personas ofertan su casa para costear un proyecto migratorio.

Antes de 2011 estaba prohibida la compraventa de viviendas en Cuba. La única opción viable para modificar el lugar de residencia eran las permutas. En caso de salida del país no existía la posibilidad de vender el inmueble a un particular.

El Estado mantenía así el derecho de tanteo sobre las viviendas, es decir, la preferencia de comprador de los inmuebles en venta. Además, el Estado también determinaba centralmente el valor de los precios de las casas.

Venta de casas en La Habana: desde menos de dos mil hasta un millón de dólares

El mercado inmobiliario informal en Cuba está marcado por contrastes, sobre todo, en La Habana. En un extremo, residencias lujosas, inimaginables para muchos en el paisaje de la isla; y, en el otro, viviendas precarias, apenas habitables. Ambas en venta.

La situación se mantuvo en el país durante casi 50 años, hasta que en noviembre de 2011 las autoridades cubanas establecieron el Decreto Ley 288, que permitió la compraventa libre de viviendas.

En ese momento, el Estado optó por no fijar valores mínimos de referencia, lo cual permitió que la base imponible del impuesto fuera determinada por las partes, con la única condición de que debía ser superior al valor «legal».

«Para los actos de compraventa de viviendas, la base imponible está constituida por el precio de venta de la vivienda que se transmite, declarado por las partes en dicho acto, siempre que sea igual o superior al valor actualizado de la misma; en caso contrario, estará constituida por este último», establecía textualmente el Decreto Ley 288.

Sin embargo, en 2017 las autoridades cubanas modificaron la legislación mediante la Resolución 112 del Ministerio de Finanzas y Precios, a través de la cual se introdujeron «valores mínimos referenciales» para los inmuebles. Los valores mínimos variaban en función de la ubicación y las características específicas de la propiedad.

A partir de ese momento, la base imponible para calcular el impuesto sobre la transmisión de bienes sería, como mínimo, la establecida por la normativa. Se experimentó un notable incremento en los precios considerados «legales» y, por consiguiente, en las contribuciones.

Estos son los cambios para 2024 anunciados por Marrero en la Asamblea Nacional

El Gobierno cubano subirá costos de productos y servicios para 2024. Actualizarán, además, los valores referenciales de las viviendas. Los detalles en el siguiente texto.

La actualización

El 20 de diciembre de 2023, luego de seis años de la primera regulación de los valores mínimos referenciales, las autoridades cubanas informaron que los montos serán modificados en breve. 

De acuerdo con lo que declaró el Gobierno ante el Parlamento cubano, la medida busca un mayor control fiscal sobre las operaciones. «Casi han desaparecido las permutas, porque es mejor vender y comprar», dijo Marrero. Para prevenir la evasión de impuestos se aprobó un mecanismo para pautar los nuevos precios de referencia del lugar en el que se ubica la vivienda.

Evidentemente, las modificaciones anunciadas no apuntarán a una reducción, sino al incremento, pues reiteraron la necesidad de recaudar más impuestos para abordar el creciente déficit fiscal que, según cifras oficiales, aumentó un 44.4 % más de lo previsto en 2023.

¿Cuál será la magnitud del aumento? Para conocerlo con certeza habrá que esperar la publicación de las normativas.

Es pertinente apuntar que el mercado inmobiliario en La Habana, por ejemplo, presenta grandes desbalances. Un análisis de más de 20 000 ofertas en sitios de anuncios clasificados realizado por el equipo DeFacto en 2023, mostró el tamaño de la brecha. Si bien en Siboney ―zona de silencio, conocida por resguardar la cúpula del Gobierno― una casa con piscina y cuatro dormitorios puede ofertarse a 1.5 millones de dólares, el costo promedio de las casas en la periferia de la ciudad ha disminuido. En municipios como La Lisa, Guanabacoa, Regla y San Miguel del Padrón, existen propiedades con un valor inferior a los 3 000 dólares. 

Por el momento, Marrero Cruz dijo que la medida para controlar la evasión fiscal en transacciones de compraventa de viviendas, y otras presentadas en el Parlamento para ser implementadas en 2024, tienen el objetivo de «dinamizar la economía nacional». Reconoció que el Gobierno podía «haber hecho más cosas» y «que persistían insuficiencias propias y problemas subjetivos que afectan la capacidad de programas y proyecciones económicas».