El paso del huracán Milton por Florida, Estados Unidos, y las imágenes de viviendas destruidas que dejó a su paso reavivaron una pregunta común entre algunos cubanos: ¿por qué en una zona tan propensa a huracanes no es común encontrar casas de concreto y techos de hormigón?

La percepción de muchos cubanos que vivieron experiencias de huracanes en la isla —respaldada por la evidencia— es que las casas de «placa» sufren menos los embates de los huracanes. También les resulta complejo entender que, siendo Estados Unidos un país con grandes recursos, no se construyan viviendas más seguras (sobre todo en las zonas que son periódicamente afectadas por estos fenómenos naturales).

Los costos y los tiempos de construcción son algunos de los principales elementos que influyen en el uso de materiales alternativos al concreto y al hormigón en la construcción de viviendas en Florida. 

COSTO, TIEMPO, CLIMA

Construir viviendas con techos de concreto es, significativamente, más costoso que utilizar materiales tradicionales como las tejas shingles o los techos de metal. El concreto es más pesado, por lo que la estructura de la vivienda debe ser reforzada para soportar el peso adicional. Lo anterior aumenta los costos de construcción debido a la necesidad de más materiales y mano de obra.

Un reporte de julio de 2024 de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas de Estados Unidos (ANCV, por sus siglas en inglés), aseguraba que desde principios de 2024 aumentaron los precios de los materiales de construcción de viviendas. 

Ciclón y burocracia no se entienden

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La ACNV destacó que el incremento en los costos de los materiales de construcción está afectando de manera directa la accesibilidad de la población a nuevas viviendas. Señaló que el alza en el precio de la madera blanda, el acero y el aluminio —materiales comúnmente utilizados en la construcción por ser más económicos— ha repercutido en el costo final de las casas.

El factor tiempo, además, juega un papel importante para los constructores, quienes suelen optar por estructuras hechas con materiales más ligeros que el concreto. Uno de los principales beneficios de estos materiales es que permiten un proceso constructivo más rápido. En un mercado en el que la relación entre costos y tiempos es crucial para constructores y consumidores, el uso de materiales ligeros se ha vuelto una opción habitual.

Por otra parte, Florida tiene un clima cálido y húmedo, y los techos de concreto, aunque duraderos, pueden absorber y retener el calor. Se suelen preferir materiales más ligeros con recubrimientos reflectantes por su eficiencia energética, estos ayudan a que las casas se mantengan más frescas y así se reducen los costos de aire acondicionado.

EL CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN DE FLORIDA

Aunque existe evidencia de que los materiales ligeros ofrecen menos protección ante el efecto de huracanes, los constructores defienden que pueden soportar fuertes vientos y, además, cumplen con los estándares de resistencia establecidos en el Código de Construcción de Florida (FBC, por sus siglas en inglés).

Los diferentes estados de EE. UU. tienen sus propios códigos de construcción; es decir, normativas que establecen los procedimientos y los estándares que deben cumplir las construcciones en el estado. 

El FBC establece —dada la propensión de Florida a ser afectado por tormentas tropicales— normas estrictas de resistencia al viento y al agua que deben cumplir los constructores para garantizar que las estructuras soporten el embate de huracanes. Las normas son especialmente importantes en áreas costeras, donde los edificios están expuestos a vientos fuertes y posibles inundaciones. Las normas cambiaron drásticamente después del paso del huracán Andrew en 1992, el cual dejó un saldo de 49 000 viviendas destruidas y 108 000 dañadas.

Ciclón

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El FBC no especifica que los edificios deban construirse con materiales determinados como el concreto, pero sí establece que deben diseñarse para resistir velocidades de viento específicas que varían según la ubicación. En las zonas costeras, las velocidades pueden exceder las 150 mph. El código también requiere que se utilicen ventanas, puertas y otros elementos estructurales que sean resistentes al impacto; en especial, en las zonas de huracanes de alta velocidad (HVHZ, por sus siglas en inglés), como los condados de Miami-Dade y Broward. Los techos, además, deben estar asegurados con correas y clips para prevenir que se levanten durante fuertes vientos.

Asimismo, el FBC incluye disposiciones para que los edificios estén protegidos durante las tormentas contra la infiltración de agua. Las disposiciones incluyen normas para el uso de materiales de techado adecuados, técnicas de impermeabilización y métodos de construcción resistentes a inundaciones. En áreas propensas a inundaciones, el código exige que las casas estén por encima de la elevación de la inundación base (BFE, por sus siglas en inglés) para reducir riesgos de este tipo.

IMPACTO DE LOS HURACANES EN LOS SEGUROS

Muchas personas en Estados Unidos logran comprar viviendas a partir de préstamos de bancos o instituciones privadas. Los préstamos se garantizan con una hipoteca (mortgage) sobre el inmueble. Florida es el segundo estado de la unión donde las personas pueden pagar menos dinero inicial (down payment) para acceder a préstamos hipotecarios, de acuerdo con un reporte de 2023 de la Asociación de Aseguradores Hipotecarios de EE. UU.

Los prestamistas (lenders) establecen como condición para la entrega del préstamo la obligación de adquirir pólizas de seguro que garantizan al titular de la hipoteca y al inmueble. Es común que el prestatario se asegure con un seguro de vida que cubra el monto total del préstamo entregado por el banco y que el inmueble se asegure con seguros de propiedad. 

Si bien Florida es uno de los estados de la unión donde menos pago inicial hay que hacer para acceder a un inmueble, es también el estado donde más se paga en concepto de seguros sobre las viviendas. Lo anterior, debido al riesgo de sufrir huracanes e inundaciones.

Florida es el estado más caro para el seguro de viviendas, según el informe más reciente de Insurify. El costo promedio del seguro de vivienda para los propietarios en Florida, en 2023, fue de 10 996 USD y se prevé que en 2024 aumente el 7 % (alcanzaría los 11 759 USD).

La situación ha estado motivada por la crisis que las aseguradoras de Florida han enfrentado en los últimos años. Desde enero de 2022, siete compañías fueron liquidadas, según la Asociación de Garantía de Seguros de Florida. Además, la Oficina de Regulación de Seguros de Florida indica que, actualmente, hay 12 compañías que solicitaron alguna orden judicial (receivership) para evitar el pago a sus clientes o para cancelar las primas existentes. 

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El problema en Florida radica en su vulnerabilidad ante los huracanes y en que gran parte de su territorio se encuentra por debajo del nivel del mar, lo cual lo hace susceptible a inundaciones. Los propietarios de viviendas en estas áreas no solo deben contratar un seguro general para proteger sus bienes, sino que también requieren pólizas adicionales para cubrir los riesgos de daños por viento y por inundaciones.

De acuerdo con una encuesta de Redfin, realizada en febrero de 2024, el 11.9 % de los encuestados que planean mudarse de Florida mencionan el costo del seguro como una de las razones. En algunos casos, el costo de la prima supera el pago mensual de la hipoteca.

El desafío, además, no se limita al precio del seguro contra inundaciones, también enfrentan el problema de que muchas aseguradoras no quieren asumir el riesgo. La crisis en el sector de seguros conduce a la disyuntiva motivadora de este texto: optar por un menor costo constructivo y un mayor riesgo o por un mayor costo y menor riesgo. Sobre todo, porque el riesgo es directamente proporcional al precio del seguro.