El compromiso de Fidel Castro de «hacerle a cada familia cubana una vivienda decorosa» es una de las promesas incumplidas por la Revolución. La realidad, luego de casi 70 años de «socialismo», es abrumadora: hay un «déficit superior a las 900 000 viviendas», de acuerdo con Cubadebate, y apenas se fabricaron poco más de 2 700 casas durante el primer semestre de 2025, según datos oficiales.

Son frecuentes, además, las noticias sobre derrumbes de inmuebles residenciales, tanto por el azote de intensos huracanes como por el impacto del paso del tiempo en muros sin mantenimiento y techos endebles. Quienes pierden sus domicilios pasan años en precarios albergues estatales o hacinados en las casas de sus familiares.

En este contexto, el Gobierno cubano publicó el anteproyecto de ley de la vivienda para recoger opiniones «a través de las páginas y canales oficiales del Ministerio de la Construcción (Micons)».

La ley propuesta elimina la confiscación por salida definitiva del país que está declarada en la norma vigente —algo que contradecía la nueva Ley de Migración de 2024—; permite ser propietario de hasta tres viviendas y amplía opciones de financiamiento, incluidos créditos e hipotecas. Estas novedades chocan con el limitado acceso a materiales de construcción y la lentitud de las obras en un país donde más de un tercio del fondo habitacional está calificado de regular o malo, de acuerdo con las autoridades.

Se necesita medio siglo para suplir el déficit habitacional en Cuba

Cuba tiene un déficit habitacional que supera los 850 000 hogares; mientras, la inversión estatal prioriza el turismo sobre las necesidades de vivienda.

Desde su entrada en vigor en 1988, la actual Ley General de la Vivienda ha sido modificada por nueve decretos leyes y coexiste con más de 120 normas de diferentes rangos relacionadas con la vivienda, «lo cual genera dispersión e incremento de trámites, lentitud y falta de control», según se admite en el borrador de la nueva legislación.

La nueva propuesta abre espacio a actores no estatales en la construcción y gestión de viviendas, mientras el Estado conserva funciones claves: control del uso del suelo, ordenamiento territorial, definición de prioridades sociales y regulación del mercado.

¿Qué cambios en la propiedad de la vivienda trae la propuesta de ley?

Uno de los cambios principales propuestos en el anteproyecto de la nueva norma es que «se elimina la sanción de confiscación por salida del país de los propietarios de vivienda», establecida en el artículo 81.1. de la ley vigente desde 1988.

El anteproyecto amplía las opciones de acceso a la vivienda: propiedad, arrendamiento, usufructo, derecho de habitación, cooperativas de vivienda, vivienda progresiva o temporal.

El artículo 4.1. del anteproyecto autoriza a las personas naturales a «tener hasta dos viviendas en propiedad, sin perjuicio del [derecho] que posee sobre la vivienda de descanso o veraneo». Ello significa que una persona podría poseer hasta tres viviendas en total.

Además, «los derechos de transmisión de las viviendas de descanso se equipararán a las demás viviendas de propiedad personal», según la propuesta legislativa.

El mercado en escena, con reglas

Un cambio relevante es el reconocimiento explícito de la actividad inmobiliaria en Cuba —ausente en la legislación de 1988—, una puerta abierta al mercado, aunque sometida a regulación.

El anteproyecto establece que el Estado «promueve y estimula el desarrollo de la actividad inmobiliaria en Cuba», en teoría, con el doble objetivo de «disminuir el déficit habitacional» y «obtener recursos financieros para el desarrollo de la vivienda social».

Los servicios de este tipo que se incluyen son la «inversión en la construcción de nuevos edificios de viviendas» —con recursos propios, colaboración o inversión extranjera—, la «venta de apartamentos a personas naturales y jurídicas», el «arrendamiento de bienes inmuebles que incluye con opción de compra», así como la «gestión de arrendamiento y administración de inmuebles estatales o privados».

También se permiten los «servicios de gestión y asesoría» en operaciones de transmisión inmobiliaria, entre otros «vinculados con la actividad inmobiliaria».

Promesas sin materiales: el financiamiento del 50 % no bastará para reconstruir tras Melissa

Como respuesta a «los severos daños provocados por el impacto del huracán», el Consejo de Ministros de Cuba aprobó un acuerdo que promete apoyo a las familias afectadas en las provincias Guantánamo, Santiago de Cuba, Granma, Holguín y Las Tunas.

Aunque el texto delimita un amplio conjunto de operaciones de un mercado inmobiliario, ello no supone la instauración de un mercado libre: la actividad queda subordinada a objetivos públicos, a figuras jurídicas como la propiedad horizontal y a un régimen de precios regulados, pues las tarifas se fijarán conforme a la «Política de Precios aprobada».

En conjunto, la norma apunta a la formalización de un mercado inmobiliario regulado y administrado por el Estado, más que a una liberalización plena del sector.

Subsidios e hipotecas: qué cambia y qué no al financiar una vivienda en Cuba

En materia de protección social, el nuevo texto mantiene una línea discursiva de continuidad con la ley vigente. El Estado sigue asumiendo, en teoría, la responsabilidad de apoyar a los sectores más vulnerables mediante subsidios y créditos. La diferencia es el enfoque: el anteproyecto apuesta por subsidios más focalizados, dirigidos a jóvenes, adultos mayores, familias numerosas y personas en situación de vulnerabilidad.

Sin embargo, más allá de las intenciones que queden plasmadas en la ley, la escasa producción de materiales y los incumplimientos en los planes constructivos convierten en papel mojado cualquier normativa que prometa impulsar el acceso a la vivienda para los más empobrecidos.

Una novedad es que se incluye el financiamiento hipotecario que, según el anteproyecto, «se puede establecer como garantía sobre la vivienda objeto de inversión u otra en propiedad del titular del financiamiento que no sea la vivienda familiar».

Según Cubadebate, esta modalidad «permitirá a las familias adquirir o construir viviendas mediante créditos a largo plazo garantizados con el propio inmueble».

El anteproyecto de ley de la vivienda es una reforma estructural que puede parecer ambiciosa y necesaria para reordenar y regular un mercado inmobiliario que existía de facto.

Sin embargo, más allá del texto legal que se apruebe, el desafío está en su implementación en un país donde se construye poco que no sea destinado al turismo extranjero, y donde la gran mayoría de sus ciudadanos tienen muy bajos ingresos en pesos cubanos.

El Gobierno cubano presentó en 2018 una política de vivienda que aspiraba a acabar con el déficit habitacional del país en una década, pero la meta es una ilusión del pasado. El acceso a una casa en Cuba es inalcanzable para amplios sectores de la población.

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